Sentenza 14650/2013: Formazione di condensa e muffa Vizi di cui ne risponde il costruttore
La formazione di condensa e muffa in casa, che provoca aumenti di umidità anomali, può portare il costruttore a dover risarcire il danno subito dall'acquirente dell’immobile lo stabilisce la sentenza 14650/2013.
Lo ha deciso la Corte di Cassazione, con la sentenza 14650/2013 del 11/06/2013, accogliendo il ricorso del proprietario di un immobile contro un costruttore edile.
Sentenza 14650/2013 della Corte di Cassazione su Vizi e Difetti Costruttivi
Nel primo grado di giudizio il Tribunale aveva riconosciuto un risarcimento all'acquirente di oltre 70.000 euro, ma la Corte di Appello, ribaltando la sentenza di primo grado aveva poi erroneamente ritenuto che l’Art. 1669 c.c. (Rovina e difetti di cose immobili “garanzia decennale postuma”) fosse applicabile soltanto nei casi di vizi che incidono sugli elementi strutturali e dunque non anche per quei tipi di vizi e difetti che possono incidere, come nel caso di umidità, condensa e muffe anche sul semplice normale godimento della cosa.
Diversa interpretazione hanno però dato al contrario i Giudici della Corte Costituzionale, secondo cui: “Costituisce ius receptum (diritto di recesso ndr) nella giurisprudenza di questa Corte che i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia decennale prevista dall’art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione incidente sulla struttura e sulla Funzionalità dell’edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile”.
I Giudici della Corte Costituzionale hanno poi precisato: “L’incidenza negativa dei difetti costruttivi inclusi nell’art. 1669 c.c. può consistere, in particolare, in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” od il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo”.
La sentenza 14650/2013 della Corte Costituzionale conclude poi dando una interpretazione della norma che si è spinta fino a considerare rientranti nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze d’impermeabilizzazione o da inidonea realizzazione degli infissi, difetti che, pur non richiedendo opere di manutenzione straordinaria per la loro rimozione, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria indicati dalla lettera a dell’art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
Dunque, la gravità del vizio costruttivo non dipende neppure dall'entità dei lavori necessari per rimediarvi, ma dal semplice venir meno del normale uso dell’opera.
In base alla sentenza n° 14650/2013 la Corte di Cassazione stabilisce che il costruttore non è responsabile solo dei vizi e difetti strutturali, ma anche di tutte le cause che possono provocare situazioni di discomfort abitativo negli immobili e che ne pregiudicano il normale uso.
Ricordo che nelle varie sentenze della Corte di Cassazione sono stati considerati gravi anche molti altri vizi costruttivi che non incidono direttamente sulle strutture o sul pericolo di rovina tra cui si ricordano i vizi per l'isolamento acustico, i vizi per l'isolamento termico, presenza di ponti termici, ecc.. E' dunque chiaro che la Corte vuole dare massima estensione al concetto di grave vizio costruttivo allargandolo a tutti quei difetti costruttivi che vanno a limitare il normale uso di una casa o qualunque immobile. Scarica la sentenza 14650/2013: Sentenza Corte Costituzionale 14650-2013 Vizi e difetti costruttivi garanzia decennale postuma.
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Cosa ha stabilito la Cassazione con la sentenza 14650/2013 sui vizi costruttivi?
La Cassazione ha confermato che il costruttore risponde dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. anche quando il contratto è di compravendita (non solo appalto), e che la nozione di 'gravi difetti' include anche difetti che incidono sulla normale fruibilità dell'edificio, non solo quelli strutturali.
La sentenza 14650/2013 ha ampliato la responsabilità del costruttore-venditore?
Sì. Ha equiparato la posizione del costruttore-venditore a quella dell'appaltatore, rendendo inapplicabile la prescrizione contrattuale più breve in favore della garanzia decennale ex art. 1669 c.c., tutelando meglio gli acquirenti di immobili nuovi.
Quali vizi rientrano nei 'gravi difetti' secondo la Cassazione?
La Cassazione ha progressivamente ampliato il concetto: infiltrazioni, difetti di impermeabilizzazione, problemi acustici, difetti degli impianti che incidono sulla conservazione dell'edificio, difetti termici. Non è necessario che l'edificio sia in pericolo di crollo.
Come si sfrutta la sentenza 14650/2013 nella pratica legale?
Si invoca in tutti i casi in cui un costruttore-venditore tenta di opporsi alla garanzia decennale sostenendo di essere un semplice venditore e non un costruttore. La Cassazione ha chiarito che chi costruisce e vende assume entrambe le responsabilità.
Una perizia tecnica è necessaria per applicare l'orientamento della sentenza 14650/2013?
Sì. La perizia deve dimostrare che il vizio è un 'grave difetto' nel senso esteso definito dalla Cassazione, che la causa è costruttiva (non uso improprio), e che il costruttore aveva già completato e ceduto l'edificio al momento in cui è emerso il difetto.