Due Diligence immobiliare
Enginering Due Diligence Immobiliare
Il termine due diligence pur essendo un termine inglese ha origine dal francese. Venne, infatti, creato dalla Banca Rothschild di Parigi per contrassegnare la "dovuta diligenza" (due diligence) ovvero la giusta procedura di valutazione da adottare prima dell'apertura di linee di credito alle imprese.
In Inghilterra, l'espressione venne tradotta come "diligenza pagata" (due diligence), cioè per indicare l’attività del perito analista esperto nel controllare e valutare de visu i beni posti a garanzia del credito.
La due diligence è un attività professionale utilizzata in vari settori in particolare nel settore immobiliare viene utilizzata dagli investitori più accorti come fase di studio approfondito che precede la fase di acquisto di un immobile, o di un investimento immobiliare di riqualificazione o anche di semplice ristrutturazione edilizia.
SERVIZI DI DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
L’evoluzione del mercato immobiliare, con la presenza di nuove tipologie di investitori ed il crescente numero di trasferimenti per lo più da effettuarsi in tempi sempre più ristretti, ha messo in evidenza una forte domanda di immobili di qualità e l'esigenza di un supporto tecnico, nonché di metodi di valutazione precisi ed affidabili del patrimonio immobiliare, indipendentemente dall'ammontare dell’investimento è dunque sempre bene conoscere al meglio tutte le caratteristiche dell’operazione immobiliare.
Attraverso l'attività di due diligence si offre assistenza tecnico-legale ed una analisi approfondita e mirata dello stato dell'immobile, capace di garantire il successo e la massima trasparenza all’operazione immobiliari, sia in sede di trasferimento del titolo di proprietà (compra-vendita), sia nella definizione e nello svolgimento delle migliori strategie di gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare.
La due diligence è un 'attività interdisciplinare indirizzata all'esatta valutazione dell'immobile in tutte le sue peculiarità:
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- DUE DILIGENCE LEGALE : consiste nella verifica della documentazione legale attinente l’immobile come l’atto di provenienza della proprietà, la ricerca e l’esame delle trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, l’analisi di contratti (es. locazioni, appalti, comodati, ecc.), visure catastali ecc.
- DUE DILIGENCE TECNICA/progettuale : analisi della rispondenza dello stato di fatto dell’immobile alle planimetrie progettuali depositate in comune (verifica di abusi, sanatorie, condoni, difformità, ecc.), analisi della consistenza della qualità e dello stato dell'edificio, analisi previsionale dei costi e dei tempi necessari all'adeguamento tecnico normativo dell'immobile (riparazioni, ristrutturazioni, consolidamenti, rifacimenti, cambio d'uso o riqualificazioni funzionale ed energetica ecc.). Questo tipo di analisi comprende anche gli aspetti ambientali, energetici, l'impiantistica (impianti elettrici, impianti meccanici, e impianti termoidrosanitari), la staticità della struttura dell'immobile con la valutazione della potenziale resistenza sismica. Viene anche eseguito un check-up del'edificio per la ricerca di vizi e difetti occulti.
- DUE DILIGENCE ECONOMICA : valutazione dell'immobile rispetto all'uso corrente e potenziale con analisi SWOT dei possibili interventi di valorizzazione rispetto alla zona dove è collocato ed all'andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, turismo, commerciale o industriale, ecc.).
La principale finalità della due diligence è dunque quella di accertare se vi siano le effettive condizioni di fattibilità dell'operazione immobiliare programmata, ovvero se sussistano elementi e profili di criticità o punti di valorizzazione dell’immobile in esame, costruendo al contempo una solida base per l'eventuale negoziazione delle condizioni economiche e contrattuali dell'operazione stessa di compravendita dell'immobile.
Tutte le domande frequenti del sitoSfogliale raggruppate per tema e per argomentoApri l’indice FAQ →Domande frequenti su due diligence immobiliare
Quali sono le fasi di una due diligence immobiliare standard?
1) Raccolta documentale (titoli, planimetrie, APE, pratiche edilizie, visure ipotecarie). 2) Sopralluogo tecnico. 3) Verifica conformità urbanistica e catastale. 4) Analisi delle passività (ipoteche, servitù, pignoramenti). 5) Report con evidenza dei rischi.
Quanto tempo richiede una due diligence immobiliare?
Per un'unità residenziale semplice: 2-4 settimane. Per un immobile commerciale o complesso (uffici, capannoni, edifici multipiano): 4-8 settimane. I tempi dipendono principalmente dai tempi di risposta dei comuni e degli uffici catastali.
Cosa si rischia comprando un immobile senza due diligence?
Si rischia di acquistare un immobile con abusi non sanabili, vizi strutturali nascosti, ipoteche non estinte, servitù passive non dichiarate, spese condominiali arretrate, difformità catastali che bloccano la successiva vendita o ristrutturazione.
La due diligence sostituisce la perizia immobiliare ai fini del mutuo?
No. La perizia per il mutuo è richiesta dalla banca per determinare il valore dell'immobile a garanzia del finanziamento. La due diligence analizza rischi e conformità. Le due attività si integrano ma non si sostituiscono.
Chi deve pagare la due diligence immobiliare, l'acquirente o il venditore?
Di norma l'acquirente, che ha interesse a conoscere la situazione reale dell'immobile prima di impegnarsi. In alcune trattative complesse, il venditore commissiona una due diligence preventiva per agevolare la vendita e ridurre le incertezze dell'acquirente.