La valutazione peritale di un immobile parte dalle quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate), corrette per lo stato di conservazione e i deprezzamenti dovuti a vizi costruttivi. Questo calcolatore applica il metodo peritale standard per una stima tecnica di prima valutazione.
1 · Dati immobiliare
Inserisci la zona: il valore OMI varia significativamente per localizzazione.
Quotazione OMI media per la zona e tipologia. Consultare banca dati OMI ufficiale.
2 · Stato di conservazione
3 · Deprezzamenti per vizi
Indica la presenza di vizi costruttivi. I deprezzamenti si applicano moltiplicativamente.
Risultati Valutazione
Avvertenza: lo strumento applica coefficienti peritali standard. La stima reale dipende da sopralluogo, documentazione catastale, analisi del mercato locale e contestualizzazione giuridica. Una perizia completa richiede relazione motivata e firma di tecnico abilitato. Questo calcolatore è un supporto di prima valutazione.
Metodologia peritale
Formula di calcolo:
Valore base = Quotazione OMI (€/mq) × Superficie commerciale (mq)
Valore conservativo = Valore base × Coefficiente stato conservativo
Valore lordo = Valore conservativo × (1 − Deprezzamento crepe) × (1 − Deprezzamento umidità) × ...
Valore netto = Valore lordo (finale peritale)
Le quotazioni OMI sono pubblicate dal Catasto con cadenza semestrale e indicano valori minimi e massimi per zona, tipologia e stato conservativo. Lo stato conservativo modifica il valore base (baseline = medio). I deprezzamenti per vizi si applicano moltiplicativamente per evitare sovrastime.
Fonti dati
- Quotazioni OMI: Agenzia delle Entrate – Osservatorio Mercato Immobiliare
- Normativa catastale: Decreto Legislativo 133/2023 e decreti attuativi
- Metodologia stima: standard peritale nazionale (ingegneri, architetti, geometri)
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Come si calcola il valore di un immobile con il metodo peritale?
Il valore si ottiene dal valore base OMI (quotazione per mq × superficie) corretto per stato di conservazione e deprezzamenti per vizi costruttivi (crepe, umidità, difetti impianti). Formula: valore base × coefficiente conservativo × (1 − somma deprezzamenti).
Cosa sono le quotazioni OMI?
L'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) pubblica quotazioni medie di mercato al metro quadro per zona geografica, tipologia immobiliare e stato conservativo. Le quotazioni OMI indicano valori minimi e massimi.
Come influisce lo stato di conservazione sul valore?
Lo stato conservativo modifica il valore base OMI: eccellente (+10%), buono (−0%), medio (−10%), scadente (−20%), pessimo (−30%). È il primo correttivo da applicare.
Quali vizi comportano deprezzamento?
Crepe strutturali (−10/30%), umidità di risalita (−15/25%), infiltrazioni (−10/20%), difetti impianti (−5/10%), irregolarità catastale (−5/15%). Ogni vizio si valuta singolarmente; non si sommano direttamente i percentuali.
Il deprezzamento è cumulativo o moltiplicativo?
Tecnicamente è moltiplicativo (il primo difetto riduce la base, il secondo riduce il risultato); per semplicità operativa si usa spesso la sottrazione diretta, che tende a sottostimare. Questo calcolatore usa il metodo moltiplicativo secondo l'approccio peritale standard.
Lo strumento sostituisce una perizia completa?
No. Il calcolatore è un supporto tecnico di prima valutazione. Una perizia completa include sopralluogo, documentazione catastale, analisi del mercato locale, analisi causale dei difetti e relazione motivata. Questo strumento è un ausilio, non una perizia.