CONDOMINIO: Perizia di controllo su gestioni condominiali.
Consulenza e assistenza per controllo su questioni di gestione condominiale ed operato dell'amministratore.
A seguito di sospetti su una cattiva gestione del condominio perpetrata dall'amministratore condominiale è possibile richiedere una Perizia di controllo sulla contabilità e gestione condominialeanche per anni pregressi.
Spesso, specie in condomini grandi, la gestione viene portata avanti in autonomia da un amministratore condominiale che opera in rappresentanza legale del condominio e di tutti i suoi condomini senza che questi attuino i controlli sul operato dell’amministratore che comunque andrebbero fatti.
Questo succede per vari motivi, tra i quali quello di evitare le liti con i vicini, perché si pensa che lo facciano gli altri, perché non si ha tempo o non si vogliono aprire porte che porterebbero a spiacevoli sorprese.
Pur non potendo generalizzare, spesso capita che amministratori poco trasparenti tendino ad esempio ad affidare incarichi sempre ad una propria cerchia ristretta di conoscenti, senza metterli in reale concorrenza con altri, per fargli eseguire lavori di consulenza, progettazione, oltre a lavori da idraulici, fabbri, muratori, falegnami, imprese di pulizia ecc. questo comporta inevitabilmente un aggravio di costi per il condominio che viene spalmato con le altre spese e ripartito sulle quote dei millesimi condominiali e dunque il costo d fatto vine celato ai singoli condomini che difficilmente riescono a percepire la fonte reale delle continue richieste di esose rate condominiali.
A volte poi capita di riscontrare forti incongruenze nelle rendicontazioni delle spese condominiali sia per la presenza di lavori eseguiti senza l’emissione di regolare fattura, o con prezzi d’esecuzione dei lavori troppo esosi rispetto al valore medio di mercato.
In altre situazioni abbiamo riscontrato grandi anomalie sin dalla ripartizione millesimale delle quote condominiali spesso risalenti all’origine della costituzione del condomino stesso, oppure errate ripartizioni delle spese condominiali che ricadono solo su una parte dei condomini quando in realtà andavano ripartite su tutti i condomini o viceversa.
L’amministratore di condominio al momento del rendiconto annuale delle spese condominiali, ma direi meglio anche nel corso della gestione, è tenuto a consentire ai singoli condomini che ne facciano richiesta di prendere visione e fotocopiare, a proprie spese, tutta la documentazione giustificativa dei costi sostenuti dal condominio (preventivi, capitolati, progetti, relazioni ecc.) e dei pagamenti effettuati dall'amministratore, oltre all’esibizione di tutti i documenti contabili, degli estratti conto della banca e di quant’altro necessario per chiarire, nei minimi particolari, tutto l’andamento e le modalità operative utilizzate nella gestione condominiale.
Il diritto al controllo sull’operato dell’amministratore del condominio è stato ampiamente confermato ad esempio dalla sentenza della Cassazione n. 1544 del 28.1.2004, in cui si fa inoltre presente che non è assolutamente necessario precisare per quali ragioni si stia facendo la richiesta di prendere visione e/o di fotocopiare i documenti collegati alla gestione condominiale, e dunque l’amministratore è tenuto a fornire tuto al richiedente.
L’ estratto conto bancario del condominio è uno dei documenti più importanti da analizzare in quanto su di esso dovrebbero passare tutte le movimentazioni di danaro fatte dall’amministratore in nome e per conto del condominio.
L’amministratore non può indugiare sulla richiesta di visionare i documenti perché incorrerebbe nel rischio, di essere revocato dall’assemblea, la quale, a norma dell’art. 66 DD.AA. cod. civ. può chiedere una convocazione straordinaria ed urgente dell’assemblea con un solo argomento all’ordine del giorno da discutere ovvero appunto la revoca dell’amministratore del condominio e la nomina di nuovo amministratore con indicazione del suo compenso.
Se non si riscontrasse la più che pronta disponibilità dell’amministratore a fornire tutta la documentazione inerente la sua gestione tecnico contabile del condominio conviene procedere con una VERIFICA CONTABILE sulla gestione del condominio stesso, nella quale ricercare ed evidenziare tutte le possibili anomalie o distorsioni contabili.
Dalle verifiche contabili (con una perizia sui conti del condominio) spesso possono emergere non solo comportamenti più o meno fraudolenti o incompetenti portati avanti dall'amministratore, ma anche spunti di miglioramento ed ottimizzazione della gestione complessiva dello stabile con evidenti ottimizzazioni delle spese riduzione dei costi per i singoli condomini.
Tutte le domande frequenti del sitoSfogliale raggruppate per tema e per argomentoApri l’indice FAQ →Domande frequenti su perizia sulla gestione condominiale
A cosa serve il controllo della gestione condominiale?
A verificare la correttezza di spese, contabilità e operato dell'amministratore, individuando errori o costi non dovuti.
Posso far revisionare i conti del condominio?
Sì: una revisione tecnico-contabile esamina rendiconti e documenti per accertare la corretta imputazione delle spese.
Quando conviene una perizia sulla gestione condominiale?
Quando emergono dubbi su spese, riparti millesimali o appalti, o in vista di contestazioni in assemblea o in giudizio.
Quali irregolarità nella gestione condominiale può accertare il CTP?
Il CTP con competenza in gestione condominiale può verificare: errata ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali, lavori eseguiti senza preventivi comparativi, appalti non conformi alle delibere assembleari, mancata manutenzione delle parti comuni e irregolarità contabili.
Un condomino può richiedere un audit tecnico della gestione dell'amministratore?
Sì. L'art. 1130-bis c.c. garantisce il diritto di accesso ai documenti contabili. Il CTP incaricato dal condomino può esaminare rendiconti, preventivi, fatture e contratti per verificare la correttezza della gestione e produrre una relazione tecnica.