Enginering Due Diligence Immobiliare
Il termine due diligence pur essendo un termine inglese ha origine dal francese. Venne, infatti, creato dalla Banca Rothschild di Parigi per contrassegnare la “dovuta diligenza” (due diligence) ovvero la giusta procedura di valutazione da adottare prima dell’apertura di linee di credito alle imprese.
In Inghilterra, l’espressione venne tradotta come “diligenza pagata” (due diligence), cioè per indicare l’attività del perito analista esperto nel controllare e valutare de visu i beni posti a garanzia del credito.
La due diligence è un attività professionale utilizzata in vari settori in particolare nel settore immobiliare viene utilizzata dagli investitori più accorti come fase di studio approfondito che precede la fase di acquisto di un immobile, o di un investimento immobiliare di riqualificazione o anche di semplice ristrutturazione edilizia.
SERVIZI DI DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
La due diligence immobiliare consente di valutare nel migliore dei modi l’opportunità di un investimento immobiliare, sia in fase d’acquisto sia di trasformazione dell’immobile.
L’evoluzione del mercato immobiliare, con la presenza di nuove tipologie di investitori ed il crescente numero di trasferimenti per lo più da effettuarsi in tempi sempre più ristretti, ha messo in evidenza una forte domanda di immobili di qualità e l’esigenza di un supporto tecnico, nonché di metodi di valutazione precisi ed affidabili del patrimonio immobiliare, indipendentemente dall’ammontare dell’investimento è dunque sempre bene conoscere al meglio tutte le caratteristiche dell’operazione immobiliare.
Attraverso l’attività di due diligence si offre assistenza tecnico-legale ed una analisi approfondita e mirata dello stato dell’immobile, capace di garantire il successo e la massima trasparenza all’operazione immobiliari, sia in sede di trasferimento del titolo di proprietà (compra-vendita), sia nella definizione e nello svolgimento delle migliori strategie di gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare.
La due diligence è un ‘attività interdisciplinare indirizzata all’esatta valutazione dell’immobile in tutte le sue peculiarità:
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- DUE DILIGENCE LEGALE: consiste nella verifica della documentazione legale attinente l’immobile come l’atto di provenienza della proprietà, la ricerca e l’esame delle trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, l’analisi di contratti (es. locazioni, appalti, comodati, ecc.), visure catastali ecc.
- DUE DILIGENCE TECNICA/progettuale: analisi della rispondenza dello stato di fatto dell’immobile alle planimetrie progettuali depositate in comune (verifica di abusi, sanatorie, condoni, difformità, ecc.), analisi della consistenza della qualità e dello stato dell’edificio, analisi previsionale dei costi e dei tempi necessari all’adeguamento tecnico normativo dell’immobile (riparazioni, ristrutturazioni, consolidamenti, rifacimenti, cambio d’uso o riqualificazioni funzionale ed energetica ecc.). Questo tipo di analisi comprende anche gli aspetti ambientali, energetici, l’impiantistica (impianti elettrici, impianti meccanici, e impianti termoidrosanitari), la staticità della struttura dell’immobile con la valutazione della potenziale resistenza sismica. Viene anche eseguito un check-up del’edificio per la ricerca di vizi e difetti occulti.
Il servizio di Due Diligence consente di ottimizzare gli investimenti valutando in modo tecnico e professionale tutte le Opportunità, i punti deboli, le minacce ed i punti di forza degli investimenti immobiliari, indipendentemente dall’ammontare dell’investimento. è utile per non sbagliare nelle scelte importanti.
- DUE DILIGENCE ECONOMICA: valutazione dell’immobile rispetto all’uso corrente e potenziale con analisi SWOT dei possibili interventi di valorizzazione rispetto alla zona dove è collocato ed all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, turismo, commerciale o industriale, ecc.).
La principale finalità della due diligence è dunque quella di accertare se vi siano le effettive condizioni di fattibilità dell’operazione immobiliare programmata, ovvero se sussistano elementi e profili di criticità o punti di valorizzazione dell’immobile in esame, costruendo al contempo una solida base per l’eventuale negoziazione delle condizioni economiche e contrattuali dell’operazione stessa di compravendita dell’immobile.
