ACCERTAMENTO TECNICO PREVENTIVO INFILTRAZIONI ACQUA CONDOMINIO

Proponiamo un utile vademecum su cosa fare per ottenere un risarcimento danni da infiltrazioni.
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Accertamento tecnico preventivo infiltrazioni (ATP Infiltrazioni acqua):

Proponiamo un utile vademecum su cosa fare per ottenere un risarcimento danni da infiltrazioni.

Stiamo per parlare di danni riconducibili a infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo del piano soprastante, di infiltrazioni d’acqua dal lastrico solare, infiltrazioni d’acqua dalle facciate da qualsiasi parte comune dell’edificio condominiale o comunque non di nostra proprietà, che provocano danni per distacchi di intonaci bagnamento dei muri dei pavimenti, parquet  dei mobili degli arredi e di qualunque altra cosa che abbiamo in casa.

Se abiti in un condominio la prima persona da interessare del problema è certamente l’amministratore del condominio che per mandato è tenuto ad effettuare la manutenzione dello stabile e garantire che esso non arrechi danni a nessuno.

L’amministratore di condominio è tenuto a provvedere alla conservazione dell’immobile e dei diritti collegati anche quelli dei singoli condomini ai sensi dell’art 1130 c.c.

Contattare l’amministratore è certamente il primo passo da fare ma ahimè non sempre è sufficiente per risolvere il problema derivante dalle infiltrazioni d’acqua in condominio.

Nella lettera o mail che invierete all’amministratore (meglio magari se è una PEC specie se l’amministratore non ha riscontrato la vostra mail normale) si deve chiedere all’interessato un pronto e rapido sopralluogo in contraddittorio per verificare lo stato dei luoghi.

Spesso gli amministratori in questa fase si fanno assistere da un proprio consulente tecnico o perito (che non è il tuo! ed evidentemente risponde solo alle esigenze del suo committente, l’amministratore, e non sempre può essere obiettivo nelle sue valutazioni, d’altronde anche l’amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere del danno per mancata manutenzione). Il fatto che vi sia il CTP dell’amministratore, non sempre è un bene specie se l’amministratore vuole minimizzare il problema “userà” il suo Consulente Tecnico o perito per avvalorare la sua tesi giusta o meno che sia.

Per questo è bene contattare anche un proprio consulente tecnico di parte esperto in infiltrazione d’acqua ma anche degli aspetti giuridici conseguenti.

Il danno da infiltrazioni d’acqua dal condominio va annoverato tra i casi di responsabilità extracontrattuale come previsti dagli art. 2051 c.c e art. 2043 c.c per cui non è previsto il tentativo di mediazione come invece è previsto nelle altre questioni di condominio.

Accertamento-Tecnico-Preventivo-per-infiltrazioni-acqua-condominio-ATP

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In caso di danni da infiltrazioni d’acqua dal condominio deve essere praticata eventualmente la negoziazione assistita ove siano già falliti i tentativi di trovare una soluzione con l’ausilio del proprio consulente tecnico di parte esperto in ricerca delle cause di infiltrazioni d’acqua. Ove tutti i tentativi per ottenere un risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua dal condominio siano falliti non resta che avviare la strada dell’ accertamento tecnico preventivo infiltrazioni acqua in condominio.

SCOPO DELL’ACCERTAMENTO TECNICO PREVENTIVO INFILTRAZIONI ACQUA IN CONDOMINIO

L’ATP (l’Accertamento Tecnico Preventivo per infiltrazioni acqua) è un procedimento di indagine preventiva (ovvero prima di una causa vera e propria) volto a tutelare il diritto di precostituire le prove dei fatti (fumus boni iuris direbbero gli avvocati).

L’oggetto dell’ATP deve riguardare la verifica dello stato dei luoghi, la ricerca delle cause delle infiltrazioni d’acqua, le condizioni che hanno determinato l’evento dannoso (mancata manutenzione, rottura, cattiva esecuzione dei lavori, ecc..) ed anche la quantificazione del danno da infiltrazioni acqua in condominio.

Con l’ATP infiltrazioni acqua si deve dunque prevenire il rischio che fattori esterni possano modificare o alterare lo stato dei luoghi andando a cancellare o mutare la possibilità di ricercare le cause o di quantificare tutti i danni da infiltrazioni acqua.

Nel corso dell’accertamento tecnico preventivo infiltrazioni acqua in condominio che comportano i tipici danni da infiltrazioni acqua si dovrà individuare chi tra condominio o proprietario esclusivo del piano soprastante sia responsabile dei danni patiti; danni molte volte riconducibili a lavori al manto impermeabilizzante non eseguiti a regola d’arte, all’usura del manto impermeabilizzante o della guaina e dunque ad una cattiva manutenzione dello stesso.

Nell’accertamento tecnico preventivo per infiltrazioni acqua in condominio si devono anche accertare le eventuali responsabilità dei vari soggetti potenzialmente coinvolti questo lo si fa proponendo al Giudice il Giusto quesito da formulare al CTU (fatto fondamentale spesso sottovalutato da molti legali) e trattandosi di aspetti tecnici in questa fase è bene farsi aiutare dal proprio consulente tecnico esperto in infiltrazioni d’acqua in condominio.

Individuare le cause e dunque i responsabili è fondamentale. Per far ciò bisogna individuare prima di tutto i potenziali soggetti coinvolti a partire dallo stesso danneggiato (a cui potrebbe per esempio essere contestata la condensa proveniente dalla sua stessa proprietà o una sua perdita d’acqua situazione che dunque va prevenuta con una accurata perizia da allegare alla richiesta di accertamento tecnico preventivo per infiltrazioni acqua in condominio).

SOGGETTI COINVOLGIBILI NELL’ATP PER INFILTRAZIONI ACQUA IN CONDOMINIO

Tra i soggetti potenzialmente responsabili, che andranno specificatamente individuati sulla base dei vari elementi disponibili, tra cui in primis la perizia del proprio perito di parte, vi possono poi essere:

  • il condominio in quanto proprietario delle parti comuni,
  • l’amministratore ove avesse omesso le manutenzioni allo stabile
  • il proprietario del piano superiore o dell’appartamento confinante,
  • eventuali imprese che hanno eseguito lavori di manutenzione o ristrutturazione negli ultimi 10 anni.

Contestualmente all’accertamento dei danni da infiltrazioni acqua in condominio bisogna valutare bene anche la polizza RC globale fabbricati del condominio Polizza di Responsabilità Civile per danni causati a terzi) per valutare cosa copre come risarcimento danni.

ASPETTI GIURIDICI DELL’ACCERTAMENTO TECNICO PREVENTIVO INFILTRAZIONI ACQUA IN CONDOMINIO

Come richiedere un ATP per infiltrazioni acqua in condominio occorre seguire quanto previsto dal legislatore che ha previsto con l’art 696 bis c.p.c uno strumento con funzione prettamente conciliativa, a prescindere dal fumus e dal periculum (senza riguardo al motivo per cui si chiede o allo stato di pericolo), legittimando l’interessato a richiedere l’accertamento tecnico preventivo senza dover provare o prospettare alcun pericolo di dispersione della prova, ma solo come propria esigenza di formazione della prova che potrebbe diventare anche uno strumento conciliativo della causa o prima di essa.

L’art.696 bis c.p.c ha il pregio di ricercare una rapida risoluzione della lite attraverso un consulente tecnico d’ufficio nominato dal Giudice che dopo i vari accertamenti tecnici in loco dovrà determinare le possibili soluzioni per una soluzione bonaria transattiva obbligatoria della lite.

Nel caso in cui i danni per infiltrazioni acqua in condominio sia possibile ricondurli al condominio (quale responsabile proprietario) e questi accetti la soluzione conciliativa proposta dal CTU che magari prima ne ha già evidenziato le responsabilità nella causazione del danno, l’ATP per infiltrazioni acqua si conclude semplicemente con la firma del verbale d’accordo tra le parti.

QUANDO RICORRERE ALL’ACCERTAMENTO TECNICO PREVENTIVO INFILTRAZIONI ACQUA IN CONDOMINIO

La scelta di utilizzare o meno un ATP conciliativo per i problemi di infiltrazione d’acqua dipenderà anche dalle pretese del danneggiato, dall’entità del danno, e dai potenziali soggetti coinvolti, dunque il tutto andrà valutato caso per caso con l’avvocato esperto in risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua.

GIURISPRUDENZA DANNI DA INFILTRAZIONI ACQUA IN CONDOMINIO

Secondo la giurisprudenza prevalente in ambito di ATP per danni da infiltrazioni acqua non si ritiene necessario attivare il procedimento di mediazione prima dell’Accertamento Tecnico Preventivo, sul presupposto che l’ATP si trattava di uno strumento sia d’istruzione preventiva che di composizione bonaria della lite, dunque con le medesime finalità della mediazione.

Vediamo alcuni casi di giurisprudenza di legittimità da cui si può evincere che è costante nell’affermare la natura interinale e provvisoria del procedimento ex art.696 bis c.p.c

Cass.,sez.VI, 26.6.2014 n.14405; Cass.,20.6.2007 n.13401

L’obbligo dell’esperimento della procedura di procedura di mediazione civile anche nei procedimenti che iniziano attraverso una richiesta di accertamento tecnico preventivo ex art.696 bis c.p.c. non è escluso.

Trib. Milano Ordinanza 24 04 2012, Trib.Roma Ordinanze del 16 12 2014 e del 13 07 2016

Si rileva che l’ATP per infiltrazioni acqua non è soggetto a negoziazione obbligatoria in ragione della sua intrinseca natura di mezzo processuale tipico del regime probatorio che è preordinato, attesa la sua valenza conservativa, in via ordinaria avrebbe dovuto trovare espletamento la prova stessa.

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ATP per infiltrazioni acqua in condominio

L’ATP è un procedimento caratterizzato dalla provvisorietà e strumentalità, come risulta dall’art. 698 c.p.c. non si verte in materia contenziosa e l’eventuale procedimento di negoziazione obbligatoria dovrà essere proposto prima della proposizione del relativo giudizio di merito.

Nell’ambito di risarcimento danni da infiltrazioni acqua, in caso di esito negativo dell’accertamento tecnico preventivo, prima del successivo giudizio di merito, il danneggiatore dovrà adire la negoziazione assistita.

In materia condominiale sussiste la responsabilità di tutti i condomini, inadempimenti all’obbligo di conservazione, per i danni cagionati dalle infiltrazioni di acqua proveniente dal lastrico solare, riconducendosi la responsabilità all’inadempimento di un generale obbligo a custodire e mantenere.

Ne discende che anche il condomino proprietario dell’immobile sottostante, danneggiato dalle infiltrazioni, è chiamato a concorrere pro quota alle spese necessarie per la riparazione del danno, assumendo, al contempo, la veste di danneggiato e danneggiante.

Il principio cardine, posto alla base di tale responsabilità, risiede nell’esigenza di giustizia, secondo la quale le conseguenze cagionate da una cosa inanimata non possono ripercuotersi sul terzo incolpevole che le abbia subite, dovendo le stesse addebitarsi in capo a chi detenga il bene e lo utilizzi, omettendo però di custodirlo.

Trib.Perugia, 4 luglio 2016 n.1501

Responsabilità e risarcimento danni da infiltrazioni acqua in condominio

Altro orientamento della Cassazione a Sezioni Unite n.9449 del 10 05 2016

dove risultano chiare le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del condominio:

  • il primo è tenuto agli obblighi di custodia ex art. 2051 c.c in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, non sia sottoposto alla necessaria manutenzione;
  • il secondo è tenuto ex art 1130 primo comma n.4 3 art. 1135 c.c primo comma n.4, a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.

Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c.

ASPETTI TECNICI E GIURIDICI DEI DANNI DA INFILTRAZIONI ACQUA IN CONDOMINIO

Da quanto esposto si può facilmente intuire la complessità del tema che può incidere sulla possibilità di ottenere il giusto risarcimento danni da infiltrazioni acqua in condominio.

È dunque importante per ottenere un risarcimento avvalersi sia di un perito esperto in aspetti tecnico-giuridici sul tema delle infiltrazioni acqua in condominio sia di un avvocato esperto in risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua. Solo dalla sinergia di queste due figure può nascere un valido aiuto per l’ottenimento del giusto risarcimento danni da infiltrazioni acqua in condominio.

 

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